addguest

CHUYỆN NHÀ Ở PHÁP
Bích Xuân

Các cụ thường nói: an cư mới lạc nghiệp. Câu này, vẫn được nghe nói đến ở khắp nơi. Có nhà mới có “hộ khẩu” không nhà thì …hậu khổ ! Người không nhà ở nhà bà con, hay nhà bạn bè, cũng không được dài lâu và dĩ nhiên là không được tự do. Chuyện mướn nhà hay mua nhà cũng không phải là chuyện dễ tại Pháp. Người mướn nhà phải có công ăn việc làm, và đôi khi phải có người đứng ra bảo lãnh mới mướn được nhà. Ở Pháp, mỗi lần có việc gì là các cơ quan hành chánh đều đòi các loại giấy tờ để xác nhận địa chỉ. Thứ nhất là giấy trả tiền điện, nước, điện thoại, rồi mới đến giấy trả tiền nhà. Nếu ở nhờ, phải có giấy chủ nhà xác nhận, và người chủ nhà cũng phải chứng minh, mình người mướn hay là chủ nhà. Khi cho người ở nhờ, người mướn nhà cũng bị mất quyền lợi, cuối năm phải đóng thuế tiền đất, thay vì ở một mình không đi làm thì khỏi đóng lọai thuế này (khi người ở chung đi làm). Tóm lại, nếu có một căn phòng nhỏ, dầu chỉ 20 m² ( khoảng 180 sf) do mình đứng tên mướn, vẫn hạnh phúc hơn là ở nhờ trong một ngôi nhà lộng lẫy to lớn.

Gần đây ngân hàng chính phủ Pháp, bắt đầu có chương trình cho vay tiền mua nhà trả góp trong 40 năm, những ngân hàng khác cũng bắt chước cho vay trả dài hạn 30, 40 năm. Chuyện vay tiền để trả góp 30,40 năm không lạ gì đối với dân Anh hay người Mỹ, nhưng đối với người Pháp thì hơi lạ. Nên hiện giờ, người mua nhà đang còn do dự, vì khi trả dài hạn là 40 năm bắt buộc phải đổi taux lãi xuất cố định (fixe) sang taux xét lại (révisable). Tô “xét lại” này sẽ lên hay xuống do sự điều chỉnh của ngân hàng trung ương Âu Châu. Lúc đó, người mua có nguy cơ trả không nổi tiền hàng tháng. Dân mua nhà đang so sánh, mướn nhà hay mua nhà, và nếu mua thì có đáng để mua hay không ?

Sau 5 năm tăng vọt, thị trường nhà, đất tại Pháp đến cuối năm 2006 gần như ngưng lại. Ngay như ở Mỹ, tình hình buôn bán nhà cửa, cũng có những triệu chứng cho thấy đang bị khựng lại vào cuối năm 2006. Nhiều ngân hàng cho mượn tiền dễ dãi, với những người vay, bây giờ người mua trong tình trạng khó khăn. Thống kê tại Mỹ tính ra, có 2 triệu 200 ngàn người mua nhà, có thể mất nhà, vì không thể trả tiền hàng tháng được. Và người ta tự hỏi: bên Pháp, người mua nhà có nguy cơ sẽ mất nhà như vậy không ? Có thể, vài triệu chứng tương tự, nhưng không có nguy cơ nhiều như vậy. Bởi trong năm 2006, công nghiệp xây dựng tại Pháp đã cất 421.000 căn nhà, đó là một kỷ lục so với trước đây. Nhưng cuối năm 2006, chiều hướng xây cất nhà, bắt đầu ngưng lại…Các công trường xây cất giảm 10% mức độ hoạt động so với năm ngóai. Và một số, thay vì hoàn tất xây nhà cửa sớm, thì họ lại kéo dài thêm thời gian ra, bởi họ không muốn số nhà xây cất ra bị ứ đọng nhiều. Năm 2006, số tiền ngân hàng Pháp đã cho vay mua nhà lên đến 165 tỉ euro. Số người mua nhà tăng lên 15,5% so với năm 2005, và tăng gấp đôi so với năm 2002.

Còn nhà cũ ? Không bị sụt giá mà vẫn tăng, nhưng tăng chậm lại. Giới thẩm quyền cho biết: trong tháng giêng và tháng hai 2007, giá nhà cũ vẫn lên là 0,5%. Một số người tiếp tục mua, và một số người khác đang phân vân, họ ngưng việc mua nhà để coi tình hình biến đổi như thế nào. Cũng có nơi nhà xuống giá, bởi chỗ đó xây cất nhà quá nhiều. Nhưng số người muốn làm chủ căn nhà vẫn không giảm sút, nên giá nhà vẫn gia tăng chứ không giảm. Họ chỉ ngừng lại để quan sát thị trường địa ốc một chút thôi. Bây giờ, một số cha mẹ có khả năng tìm cách giúp đỡ cho con cái mua nhà. Mặc dầu nhà lên giá cao, nhưng người mua chấp nhận mua và trả…nợ dài hạn hơn trước.

Mua căn nhà cũ, luôn luôn đóng tiền cho chưởng khế nhiều hơn so với nhà mới. Nhà cũ 100.000 euro thì đóng cho chưởng khế 7,6% (7600 euro). Phí tổn chưởng khế trung bình 7%, phí tổn tùy thuộc theo giá nhà, ví dụ :100.000 thì phải trtả thêm 1120 euro.
Nhiệm vụ của chưởng khế (notaire) trình hồ sơ về ngôi nhà, điều tra, về tiểu sử của ngôi nhà. Và nếu ngôi nhà bán với giá quá rẻ (có thể bị nghi ngờ) chính phủ có quyền thu mua. Chính phủ thu mua là để tránh việc gian lận thuế trong việc mua bán này. Ví dụ: bán căn nhà 400.000, mà khai 200.000. Còn lại 200.000 tiền mặt chuyền tay không khai (sous table) sẽ bị phạt và căn nhà sẽ đánh giá lại .

Tại Pháp, người mua nhà, trả nợ ngân hàng trung bình từ 15 đến 20 năm. Thường thường người ta không đợi đến 15 năm hay 20 năm, sau khoảng 7,8 năm một số thấy bán có lời thì bán, một số thì đến ngân hàng thương lượng lại, để có thể trả sớm hay trễ hơn, tùy theo tình hình kinh tế của gia đình lúc đó. Trả trong 20 năm, trả từ lúc đầu, cho đến 20 năm sau không thay đổi, gọi là lãi xuất cố định (fixe) Còn taux thứ hai là taux révisable (xét lại), “tô” này thấp hơn một chút. Khi mua nhà, ngân hàng luôn luôn đề nghị người vay lấy tô taux “xét lại”, vì lãi xuất thấp hơn taux “cố định”. Nhưng đừng thấy vậy mà ham, khi lấy taux "xét laiï" người mua sẽ có nguy cơ không trả được, vì thường thường giá nhà lên chứ ít khi xuống. Nhưng có trường hợp năm 1983, với lãi xuất cao đến 12% (nhưng giá nhà rẻ). Bây giờ chỉ còn 3,80%. Nhưng giá nhà cao tận …mây xanh. Vay tiền trả ngắn hạn, hay dài hạn, lãi xuất khác nhau. Vay 150.000 taux cố định. Trả 20 năm 4,25 %. Trả 25 năm 4,95 %. Tiền mua xe 5,5% v.v…

Trước khi giao nhà, người mua kiểm lại đúng như trong hợp đồng giao ước hay không, nếu không, người mua có quyền từ chối không ký giấy nhận nhà. Nếu giao nhà trễ bị phạt, vì không giữ đúng hẹn, và người mua có quyền đòi người giao nhà phải trả số tiền phạt 200 euro mỗi ngày. Trừ trường hợp trở ngại đặc biệt, người giao nhà phải chứng minh như: lụt, giông, bão làm sập đổ nhà cửa …Người mua nhận nhà trễ, không nhà để ở, họ mướn khách sạn để ở chờ nhận nhà, chi phí này người giao nhà phải chịu.
Nhà mới mua ở Pháp thường thường không gắn máy lạnh, hầu hết là gắn máy sưởi nóng. Trừ trường hợp người mua nhà đề nghị. Không như ở Mỹ, mua nhà đã có sẵn hai hệ thống lạnh và nóng. Máy lạnh người nào thích thì mua riêng, (loại máy mua riêng này không đủ lạnh) . Máy lạnh người Pháp không quen, vả lại ở Pháp, mùa lạnh nhiều hơn mùa nóng, nên người ta không cần thiết phải mua máy lạnh. Ở Pháp, ít khi nào có những lúc nóng như ở Mỹ, trừ trường hợp đặc biệt, thời tiết thay đổi bất ngờ, nóng làm chết người cách đây 3 năm về trước. Mùa hè ở Pháp, có hai tháng nóng nhất là tháng bảy và tám.

Kiến trúc nhà cửa bây giờ, không còn xây theo kiểu cổ như trước nữa. Lý do chạm trổ và vật dụng rất đắt . Nhà Pháp các sườn nhà xây bằng bê tông cốt sắt, không phải bằng gỗ ván ép, nên nhà giữ được trên 200, 300 trăm năm, khi cần sơn sửa lại bên trong là thành mới. Nhà cũ trong Paris, người ta cũng sửa sang lại bên trong đầy đủ tiện nghi, ví dụ như sửa lại sàn nhà bằng gỗ, nhà vệ sinh để ngoài hành lang của mỗi tầng lầu, xài chung. Bây giờ họ xây bên trong nhà. Cầu thang bằng gỗ, làm lại bằng thang máy,

Cái khổ của người mua nhà, hư gì mình phải tự sửa lấy, cái sướng người mướn nhà, hư gì thì chủ lo, chủ sửa. Nhưng tiền mướn nhà hàng tháng cũng tương đương tiền trả cho ngân hàng vậy. Nhưng không được làm chủ của căn nhà, mà hết thời hạn người chủ không cho mướn thì phải dọn ra.
Chính phủ Pháp không giúp gì cho những ai không có khả năng để mua nhà. Chính phủ chỉ giúp 300 euro mỗi tháng để trả tiền nhà khi bị thật nghiệp, và thêm 400 tiền phụ cấp khác nữa mà thôi.

Trong những năm vừa qua, tại Pháp nhiều người tự bán nhà của mình mà không cần qua hãng địa ốc. Số nhà bán đã tăng liên tục, có khi tăng đến 30% trong năm 2005. Giao nhà cho địa ốc, họ sẽ bán với giá thị trường, trong khi đó người tự bán thấp hơn giá thị trường một chút, bán theo giá thị trường rất khó bán. Nhưng tự bán nhà, có người bị trở ngại, vì không hiểu rõ những thủ tục và sẽ cảm thấy e ngại cho đến ngày giao nhà. Có người giao nhà cho địa ốc bán, vì người mua hỏi nhiều điều khó khăn. Người bán trả lời trật, người mua viện cớ sẽ từ chối không mua.

Giao nhà cho hãng địa ốc bán, chủ nhà đưa giá, tiền hoa hồng trả cho địa ốc từ 5% đến 6% trị giá bán của căn nhà. Không trả tiền hoa hồng, chủ nhà đưa giá, địa ốc muốn bán bao nhiêu tùy ý. Trước khi chủ nhà ký giấy « hứa hẹn » để bán cho người mua, luật bắt buộc, phải có hãng công ty “Kiểm, Xét” 7 điều trong nhà:

1-Đo diện tích nhà.
2-Có chất rỉ sét trong tường, trong ống khói, ống thóat hơi trong nhà hay không ?
3-Có con mọt ăn gỗ hay không ?
4- Có chất chì trong sơn tường không ? (kiểm xét nhà trước năm 1948 thôi )
5-Nhà đang ở, có nguy hiểm về thời tiết và bão lụt hay không ?
6-Tình trạng hệ thống ống gaz, điện, nước.
7-Và sự tích nhiệt trong nhà.
Mua nhà để ở chính thức, khi bán lại không bị đóng thuế. Nhà mua để cho mướn, khi bán bị đóng thuế 27% cho người ở tại Pháp, 33% người ngọai quốc trên tiền lời của ngôi nhà. Căn nhà cho mướn trên 15 năm, khi bán không bị đóng thuế.
Xin ví dụ giá nhà tại Pháp, tùy từng khu vực. Nhà ngay Paris, và vùng ngoại ô giá tiền khác nhau. Căn appartement cũ trong Paris. Bên trong diện tích 45m², giá 240.000, đến 300.000 euro. Appartement mới cùng một diện tích, vùng ngoại ô chỉ 155.000 euro… (Nhà mới ở ngoại ô rẻ hơn nhà cũ ở Paris).

Tại khu vực Á Châu, quận 13 Paris, nhiều hãng địa ốc gốc người Á Châu làm môi giới, trong đó có hãng điạ ốc của người Việt hành nghề trên 20 năm nay, công ty Mondial Immobiler Génégal tại 185 Ave de Choisy, 75013 Paris. Số phôn 01 44 24 09 09. Người môi giới sẽ tìm cách vay dùm tiền ngân hàng cho người mua. Thông thường, họ biết trước là người mua sẽ được ngân hàng chấp nhận hay không chấp nhận. Trường hợp người mua không đủ điều kiện thì trong phạm vi nghề nghiệp, người môi giới (địa ốc) sẽ có cách riêng của họ, họ sẽ tìm đủ mọi cách để người mua, vay được tiền ngân hàng. Một khi người mua đã tìm hiểu hãng địa ốc (có uy tín) nhờ làm môi giới vay tiền dùm, thì họ không phải lo gì và không phải mất thời gian nhiều, chỉ chờ giấy báo của ngân hàng mời đến để ký nhận…tiền. Và, người Pháp họ cũng biết dân Châu Á, một khi đã có nhà thì không bao giờ để bị mất nhà.

Tóm lại, ai cũng muốn làm chủ căn nhà mình ở, nhất là khi gặp được căn nhà vừa ý, ở trong một khu vực an ninh. Dân cư hiền hoà và gần trạm métro, bus, siêu thị, trường học v.v… Nhưng, muốn là một chuyện, còn được hay không là chuyện khác….

Bích Xuân